Montag, 26. Oktober 2015

Kauf der 2. Immobilie

Ich hatte es ja bereits hier angedeutet, ich habe zuletzt viel Zeit damit zugebracht, eine zweite Immobilie zu erwerben. Und nun kann ich stolz verkünden: heute war Notartermin und im Groben ist alles unter Dach und Fach. Sobald die restlichen Formalitäten erledigt sind (schätzungsweise Mitte Dezember) habe ich Einnahmen aus zwei Wohnungen.

Doch der Reihe nach:
Generell plane ich, alle 3-4 Jahre eine Immobilie zu erwerben. Warum genau dieser Zyklus? Hier gibts die Antwort. Die erste Immobilie habe ich 2012 erworben, also stand dieses Jahr wieder ein Kauf auf dem Plan. Wobei ich mich hier nicht sklavisch an diese Regel halte, wenn ich nix gescheites finde, dann wird eben nicht gekauft.
Aber ich hatte Glück! Nachdem ich im Laufe des Jahres bereits einige Immobilien besichtigt hatte, es aber meist an den völlig überzogenen Preisen gescheitert ist, habe ich nun doch noch etwas nettes gefunden.

Preislich orientiere ich mich an folgender Faustformel:
monatl. erzielbare Nettokaltmiete x 200 = fairer Kaufpreis
Auch hier handelt es sich um keine Regel, an die ich mich skavisch halte, das ist eher als Richtwert gedacht.

Also, wie gehe ich bei der Immobiliensuche vor?
In Jahren, in denen ein Investment in Frage kommt, lese ich regelmäßig die einschlägigen Immoportale und regionalen Zeitungen. Hierbei konzentriere ich mich auf eher unprofessionell gestaltete Anzeigen, gerne auch Angebote ohne Fotos. Hier ist die Konkurrenz wesentlich geringer und es besteht immer mal die Chance eine Perle zu entdecken. Bei der jetzigen Immobilie war es genauso: die Maklerin war nett, ist aber scheinbar mit der modernen Technik völlig überfordert. Zum Beispiel hat sie fälschlicherweise in der Anzeige angegeben, dass die Erbpacht 2018 ausläuft. Sowas finanziert natürlich keine Bank der Welt - dem entsprechend wenige Interessenten gab es auch. Bei der Durchsicht der Unterlagen ist mir allerdings aufgefallen, dass die Erbpacht bis 2038 läuft...
Was ich damit sagen will: ich investiere einige Zeit in die Suche und sehe mir etliche Wohnungen an bis ich eine "Perle im Schlamm" entdecke.

Aber nun noch die Fakten in Kürze:
Grundfläche: 45m2, zuzüglich Kellerraum und Trockenraum
Kaufpreis: 89.000€
100%-Finanzierung mit 1,9% Zins und 3,9% Tilgung und Sondertilgungsrecht
Die Wohnung ist vermietet und generiert 450€  Kaltmiete.
Wenn alle so läuft wie ich es mir vorstelle, dann habe ich die Immobilie in 15 Jahren schuldenfrei.

Kommentare:

  1. Yiepie, juchei. Herzlichen Glückwunsch! Mich persönlich würde noch die Lage interessieren. 10 EUR / qm ist zb bei mir in der Gegend eher die Toplage (kleine Stadt in der Nähe von Hamburg) aber in HH selber wahrscheinlich eher eine "normale" Lage.

    Des Weiteren würde mich noch das Baugeld interessieren und wie viele Wohneinheiten es insgesamt in dem Objekt gibt.

    Viele Grüße von einem fleißigen Leser,

    Raphael

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    1. Entschuldige meinen Doppelpost. Mit Baugeld meinte ich Wohngeld bzw. Hausgeld

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    2. Moin, zum Thema Lage: die Durchschnittsmiete liegt bei 10-12€/qm. Von daher bewege ich mich eher noch im unteren Bereich. NK belaufen sich auf 90€

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  2. Wie genau funktioniert das eigentlich mit der Erbpacht?
    Zahlt man dann eine Art monatliche Miete für das Grundstück?

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    1. Man zahlt einmal im Jahr eine Art Pacht für das Grundstück, auf dem das Haus steht. In meinem Fall handelt es sich um 35€/Jahr

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  3. Hallo Romsdalen, wie müssen die Mieteinnahmen steuerlich betrachtet werden? fg andy

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    1. Selbstverständlich müssen Mieteinnahmen im Rahmen der Steuererklärung angegeben werden. Man zahlt dann den persönlichen Steuersatz, der natürlich noch von vielen anderen Faktoren abhängt (Einkommen, Steuerklasse...)

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    2. Wäre eine Investition in zB ishares IQQ6 nicht eine interessante Alternative zu eigenen Immobilien?

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    3. Sehe ich nicht so. Beim Thema Immobilien möchte ich keine Fonds. Wenn hier Verkaufsdruck aufkommt (wie beim SEB Immoinvest) muss das Management kurzfristig und mit hohen Abschlägen verkaufen.

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  4. Glückwunsch zu deiner neuen Immobilie!

    Eine Frage zur Finanzierung:
    Wo hast du die 1,9 % bei 100 % Finanzierung bekommen? Das klingt echt super!

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  5. Die gab es bei der Volksbank... ok, auf Grund persönlicher Kontakte sind das die bankinternen Konditionen.... aber auch ohne diese Kontakte hätte ich 2,1% bezahlt

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  6. Hallo,
    der Stand vom 10.10.2015 von EUR 238.200 beinhaltet auch die da noch eine Immobilie oder ist das das reine Aktien-/Fonds-/Geldvermögen? Sollte es eine Aufschlüsselung geben, habe ich sie nicht gefunden.
    Gruß
    JZ

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    1. Die Summe beinhaltet alle Vermögenswerte, also auch die Immobilie (abzüglich Restdarlehen)

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  7. Guter Post! Vielen Dank! Habe auch noch eine Frage: Es schien kein Problem zu sein, dass du bereits eine 100% Finanzierung einer anderen Immobilie am laufen hattest?! Wonach richtet sich die Bank hier?

    Vielen Dank und weiterhin viel Erfolg beim Projekt Millionär.

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    1. Nein, das war in der Tat kein Problem. Wie die Bank das genau bewertet weiss ich aber auch nicht. Ich kann nur folgendes zu Bedenken geben:
      Mein Fondsdepot ist mehr wert als beide Kredite zusammen
      Meine Immobilie 1 ist zu 1/4 bereits getilgt.
      Mein Jahresbruttogehalt ist ganz ordentlich.

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  8. Hallo Romsdalen, wie kommst Du auf die 15 Jahre ? Ich vermute mal, dass Du 50 € jeweils zur Seite legst für etwaige Kosten an der Wohnung, wodurch dann 400 € zur Bedienung des Kredits beiben. Bei 1.9% Zins komme ich dann auf 23 Jahre. Legst Du dann sellber noch 150 drauf ?

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    1. Was ich von der Steuer zurück bekomme, geht jeweils als Sondertilgung in die Immobilie ein. Damit verkürzt sich die Rückzahlungsdauer erheblich.

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  9. Ich denke, er wird ordentlich von seinem Sondertilgungsrecht gebrauch machen. Wobei man das natürlich auch gut durchrechnen muss, was günstiger ist (vor allem, wenn man ordentlich verdient)
    Raphael

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    1. Ich sehe das so: lieber etwas zügiger zurückzahlen (vor allem wenn es sich bei den Sondertilgungen um Steuerrückerstattungen handelt) und dann auch lieber ein paar Immobilien mehr am Start haben als eine ewig lang zurückzahlen.

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  10. Hallo Romsdalen,

    als langer stiller Mitleser habe ich ein paar Fragen zu deinen Immobilieninvestitionen:
    Vermietest/Verwaltest du deine Immobilien komplett selber oder hast du diese Aufgaben an einen Dienstleister ausgelagert?
    Führst du notwendige Reparaturen selbstständig durch?
    Wählst du deine Mieter selbstständig aus oder lässt du einen Makler deine Mieter suchen?
    Diversifizierst du bei deinen Immobilien auch (z.B. nach Region) wie bei deinem Portfolio?

    Viele Grüße

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    1. Oha, das sind ja ein ganzes Bündel Fragen :)
      Also, fangen wir oben an: Ich vermiete die Immobilien selbst, es gibt zwar einen Hausmeister und die NK-Abrechnung läuft über die ISTA, aber sonst mache ich alles selbst, auch die Reparaturen, zumindest das was ich mir zutraue.
      Ich suche auch selbst die Mieter aus, ich will mir ja selbst ein Bild davon machen, wer so in meiner Immobilie haust.
      Im Gegensatz zu meinem Portfolio achte ich bei den Immobilien darauf, dass sie in meiner Umgebung liegen. D.h. ich will ab und zu mal vorbeifahren können um mir einen Eindruck zu verschaffen ob alles iO ist. Wenn die Wohnung jetzt natürlich 500km weit weg ist geht das natürlich nicht...
      Viele Grüße zurück

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    2. Hallo Romsdalen,

      danke für deine Antwort. Mir ist noch eine Frage eingefallen :)
      Bevor du dich für eine potenzielle Immobilie entscheidest, lässt du diese durch einen Sachverständigen (Architekt) auf bauliche Mängel prüfen? Oder z.B. die Teilungsverträge durch einen Anwalt?

      Viele Grüße

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  11. Ich habe einen Bekannten, der sich beruflich mit Immobilien und -finazierung beschäftigt. Ihm lege ich alles vor und wir reden dann darüber.
    Hat sich bis jetzt bewährt.

    Warum fragst Du? Wie gehst Du vor?

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    1. Hallo Romsdalen,

      es hat mich mal interessiert wie du das machst. Ich selber habe im Bekanntenkreis leider niemand mit solchen Kompetenzen. Diese müsste ich erst teuer einkaufen, daher habe ich bisher von Immobilien ferngehalten.
      Des Weiteren überlege ich ob es sich für mich in Summe überhaupt lohnt wegen dem Aufwand den Mieter auszuwählen, der Verwaltung, Reparaturen etc. Viele Schnäppchen gibt der Markt ja leider momentan kaum noch und selbst wenn die Immobilie vermietet wird ist die örtliche Flexibilität eingeschränkt.
      Oder ob man sich auf ETFs und den Hauptjob fokussieren sollte.

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    2. Nun, Vermietung ist wahrlich kein müheloses Einkommen. Jedoch, so gern ich auch Wertpapiere im Depot habe und meine Arbeit die höchste Rendite abwirft - gibt mir die vermietete Immobilie eine Art Sicherheit.

      Ich sehe dies als einen Teil zur Diversifikation.

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    3. Hallo zusammen,
      ETF und tatsächlicher Bestand ist nach meiner Meinung absolut nicht vergleichbar. Das ist wie, ich kaufe eine Aktie oder bin Vorstandsvorsitzender dieser AG! Bei eigenen Immobilien hast die das "Geschäft" unter deiner Führung und musst alle Entscheidungen selber treffen. Da nimmt Dir keiner etwas ab! Wenn Du dann dein Geschäft gut führst, machst auch ordentlich Profit, schaffst Du es sogar zu optimieren (Mieterhöhungen, Zinssenkungen etc.) dann verdienst du unmittelbar an deiner Entscheidung, bzw verlierst (Zinsensteigen, Mieter zieht aus).
      @Romsdalen du schreibst dein Vermögen gibst Du inkl. Immobilien an. Welchen Wert legst Du zu Grunde? Kaufpreis/Verkehrswert oder Marktwert?
      Ich frage, weil ich selbst gerade am Überlegen bin, wie ich diese Zahlen einfliessen lasse.
      Vielen Dank und beste Grüße aus Hamburg

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  12. Ich ziehe den Kaufpreis (abzüglich Resthypothek) heran.
    Grund ist, dass ich mich hier hoffentlich eher auf der sicheren Seite bewege. Auch habe ich keine Lust, ständig den vermuteten Marktpreis anzupassen. Sollte ich dann am Ende bei einem Verkauf mehr erzielen als ich angenommen habe: um so besser!

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    1. So ähnlich mache ich es auch. Wobei ich alle 5 Jahre mindestens die Inflation +- ungefähr die Wertentwicklung meiner Lage zum kleinen Teil ab bzw zurechne. Jegliche kleine Investition/Reparatur und Instandhaltungsrücklagen (0,75€/qm/Monat) welche niedrig verzinst (Tagesgeld, Festgeldtreppe) angelegt sind, fließen nicht in den Wert der Immo rein.Mietpreise passe ich 10% unterm Schnitt an und erkaufe mir damit Ruhe.

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  13. Was genau meinst Du damit, dass Du den Mietpreis mit 10% anpasst und Du Dir Ruhe erkaufst?

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  14. Nun, da habe ich mich nun wirklich nicht gut ausgedrückt.

    Es bedeutet, dass ich einen Mietpreis 10% unter der ortsüblichen Miete nehme. Dafür habe ich mit meinen Mietern einen mündlichen "Deal", dass ich die Miete nicht erhöhe (bis auf eine Mieterhöhung alle 3 Jahre in höhe der Inflation und Ortsanpassung) . Im Gegenzug erwarte ich, dass der Mieter jegliche kleineren Reparaturen selbst übernimmt.

    Vernünftige Mieter und ein ehrliches Miteinander vorausgesetzt funktioniert das sehr gut. Bis jetzt bin ich damit viele Jahre mit meinen drei vermieteten Objekten ganz gut gefahren.

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  15. Klingt wie ein sehr vernünftiger Deal! Das werde ich mal im Hinterkopf behalten.

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  16. Mieterhöhung habe ich bis jetzt komplett vernachlässigt.
    Die Regelung alle 3 Jahre ein bisschen drauf zu packen, halte ich für angemessen und durchsetzbar. Aktuell steht bei mir ein Mieterwechsel an, ok da ergibt sich die Erhöhung automatisch. Bei zwei weiteren Objekten steht die Miete nun seit 5 Jahren. Ziel für 2016 die Miete zu erhöhen.

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  17. Hallo Romsdalen - schau mal in meinem Blog.
    Projekt: gute Rente
    Sag mir bitte deine ehrliche Meinung.
    LG Strommann

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  18. @Knotz: Bitte kein Spam

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  19. Was geht dich das an - kümmere Dich um dich - da wird es genug Probleme geben.

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  20. Hallo ihr beiden,
    der einzige, der hier Spam anmahnt bin ich!
    Und Beleidigungen wie "du Opfer" u.ä. sind nicht nur niveaulos sondern hier auch völlig deplatziert und unerwünscht.
    Danke!
    Ich denke, ich habe mich deutlich ausgrdrückt!

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  22. Hallo Romsdalen,
    So gehen wieder zwei Monate ins Land, freue mich bereits auf einen weiteren Artikel von dir als Resümee zum Jahr 2015 und als Ausblick für 2016.
    Ich verfolge einen ähnlichen Plan wie du, deshalb ist mein Interesse sehr hoch, nur mein Fokus liegt auf einem monatlichen Passiveinkommen von X und dass ich dies bisher seit knapp 4 Jahren verfolge, ohne zu veröffentlichen, aber auch mit Tabelle und Notizen.
    Viel Erfolg weiterhin und viel Grüße

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  23. Hallo Chris,
    jaja, so gehen die Tage ins Land. Und der nächste Artikel kommt sicher! Sobald es etwas zum Thema zu berichten gibt, wird hier informiert. Im Moment bastle ich noch an den letzten Details um die neue Wohnung.
    Und selbstverständlich wird es einen Jahresrücklick geben (den gibts ja sogar in jedem zweiten Fernsehprogramm...). Und neue Ziele für 2016 werden auch wieder am Start sein.
    Es bleibt viel zu tun, und ich werde dann berichten wenn es etwas greifbares gibt. Einfach nur Beiträge raushauen (Motto: jeden Monat X Beiträge müssen sein) ist nicht so wirklich meins.
    Dein Fokus, der auf dem monatlichen Passiveinkommen liegt ist natürlich auch zielführend und sinnvoll. Darf ich wissen, wie Du investierst?
    Viele Grüße

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  24. Hallo Romsdalen,
    Schnelle Antwort danke hierfür ;)
    So war das auch nicht gemeint, mit Hauptsache einen Artikel...was mich allerdings noch vorab interessiert, investierst du bei Aktien nur in Fonds und auch nur in die aufgeführten?
    Ich streue meine Anlagen, bin dabei ähnlich wie du unterwegs. Zum einen arbeite ich ebenfalls an einer zweiten Wohnung zur Kapitalanlage. Allerdings ist der Wohnungsmarkt mittlerweile sehr begrenzt, da entweder sehr teuer hinsichtlich Rendite oder keine gescheiten Immobilien dabei.
    Weiter habe ich einen Teil direkt in Dividendenaktien direkt angelegt, hierbei liegt mein Fokus auf Aktien mit einer Quartalsdividende und einer Zahlung der Dividende bereits über einen langen Zeitraum, wie Coca Cola als Bsp....seit kurzem habe ich einem Start up Unternehmen ein Nachrangdarlehen gegeben, von diesem bin ich sehr überzeugt. Hast du noch weitere Ideen oder hilft dir das?
    Viele Grüße

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  25. Hi Chris,
    zu Deiner Frage: ja, ich investiere ausschließlich in die genannten Fonds. Die einzige Einzelaktie, die ich besitze ist die meines Mitarbeiter-Aktienprogramms. Hier in vestiere ich aber nur, weil sie von meinem Arbeitgeber gefördert wird. Verkauft wird immer jeweils nach der vorgeschriebenen Haltedauer.
    Ansonsten habe ich neben den Wohnungen auch noch das Startup Paradiesapfelsaft am laufen. Das wars :)
    Viele Grüße

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  26. Hi Romsdalen,
    danke dir für deine Info. Eine Frage beschäftigt mich noch immer und ich hoffe, du kannst mir nochmal weiterhelfen? :)
    Bisher kaufe ich meinen ETF immer, wenn ich wieder etwas auf der hohen Kante habe...hast du einen Sparplan bei deinem ETF oder kaufst du unregelmäßig mit einem höherem Betrag nach? Danke dir nochmal für deine Info und freue mich wieder was von dir zu hören.
    Schöne Weihnachten und einen guten Rutsch.
    Viele Grüße
    Chris

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  27. Hi Chris,
    kein Ding, ich freue mich immer wenn jemand Interesse an diesen Dingen hat und Fragen stellt:
    Ich kaufe mehr oder weniger regelmäßig. Ich habe keinen Sparplan am Start, aber die Regel (also meine eigene Regel) besagt, dass ich nachkaufe sobald ich 1000-2000€ auf meinem Verrechnungskonto habe. Diese Beträge setzen sich aus der monatl. Sparleistung und Dividenden zusammen. D.h. ich kaufe alle 1-2 Monate nach.
    Zum Thema was ich kaufe: ich kaufe immer den ETF nach, der gemessen an der prozentualen Wunschverteilung am meisten unterrepräsentiert ist. Damit kaufe ich immer den größten low-performer, d.h. ich kaufe antizyklisch.
    Klar soweit? :)
    Grüße Romsdalen

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