- Auf Grund der Erfahrungen mit meiner ersten Wohnung: möchte ich meine Investments in dieser Sparte ausbauen?
- Wenn ja: in welchem Umfang?
- Wenn ja: wie sieht das optimale Portfolio in Verbindung mit meinen anderen Investments aus?
- Welchen Zeitplan lege ich zu Grund für die nächsten Käufe?
Ich bin nun seit einem dreiviertel Jahr Besitzer meiner ersten Mietswohnung. Bis jetzt gibt es nicht negatives zu berichten. Mein Mieter ist umgänglich und verhält sich ruhig. Zudem zahlt er pünktlich. Aber natürlich ist nicht jeder Mieter so ein Glücksgriff. Wenn ich mich also dafür entscheiden sollte, so muss ich entsprechend Barreserven vorhalten um bei unliebsamen Mietern flexibel zu bleiben.
Andererseits möchte ich meine Vermögen zügig wachsen lassen, neben Gehaltssteigerungen und Zinsen bietet die Mietsimmobilie hier natürlich gute Möglichkeiten. Zudem ist das Zinsniveau nach wie vor gut.
Antwort auf Frage 1: ja, es spricht einiges dafür, gezielt weitere Immobilien zu kaufen. Natürlich immer unter der Voraussetzung, dass sich günstige Gelegenheiten bieten und eine entsprechende Story greifbar ist.
Zweite Frage: in welchem Umfang?
Zunächst mal: auch bei 100% Leerstand darf mein Immobilieninvestment nicht existenzgefährdend sein. Immobilien ja, aber mit kalkuliertem Riskiko.
D. h. die Zinsbelatung (ohne Tilgung) darf unter keinen Umständen höher sein, als die Netto-Sparleistung. Oder anders ausgedrückt: ich will jederzeit Herr der Lage sein und die kompletten Zinsen und Nebenkosten aus der Sparleistung bedienen können. Ich muss mich also die ersten Jahre etwas zurück halten, sobald allerdings die ersten Kredite größtenteils abbezahlt sind kann ich nachlegen. Und sobald der erste Kredit völlig abbezahlt ist kann ich die frei werdende Summe zur Tilgung des nächsten Kredits nehmen. Der so schneller abbezahlte zweite Kredit dient am Ende dazu, weiteren Cash flow zu generieren. Dadurch wird der nächste Kredit wieder schneller abbezahlt ... usw... usw...
Das führt natürlich zur nächsten Frage: Wie sieht das optimale Portfolio in Verbindung mit meinen anderen Investments aus?
Sollte meine aktuelle Immobilie leer stehen, so muss ich zur Zeit rund 320€ pro Monat aus der eigenen Tasche zahlen. Zur Zeit habe ich eine Sparleistung, die sich Richtung "Immobilie" umrouten lässt von ca. 1.000€ pro Monat.
Fazit: Drei kreditfinanzierte Immobilien können von mir gleichzeitig gehalten werden. Eine habe ich, also wären zwei weitere möglich (Wahnsinnsrechnung... ich weiss). Wenn man weiter davon ausgeht, dass ich 10-12 Jahre benötige um eine Immobilie abzubezahlen heisst das weiter:
Alle drei Jahre eine neue Immobilie. Oder anders ausgedrückt: ein Jahr eine Wohnung kaufen, dann zwei Jahre warten.
Damit wäre dann gleich auch die vierte Frage )die nach der Zeitschiene) geklärt.
Was bedeutet das nun?
Die Assetgruppe "Immobilien" bleibt damit ein Nebeninvestment, wenn man nur auf die Gesamtwerte schaut. Grösster Posten sind und bleiben die ETFs. Aber die Immobilien haben den Charme, dass ich sie mit sehr geringem Kapitaleinsatz erwerbe und langfristig regelmässigen Cashflow generiere. Das passt auch zu meiner grundsätzlichen Einstellung, nicht alles auf eine Karte zu setzen sondern breit zu streuen.
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