Dienstag, 24. Januar 2012

und täglich grüsst das Murmeltier...

...und ich habe am WE man wieder einen Wohnungsbesichtigungstermin.
Nach den ersten Monaten der Suche kann ich als Zwischenfazit festhalten, dass im Immobiliensegment wohl die gleichen Regeln gelten wie bei Aktien und Fonds. Z Boomzeiten ist es schwer ein Schnäppchen zu machen. Interessante Objekte sind innerhalb weniger Tage verkauft, was übrig bleibt ist eher zweifelhaft.

Heißt für mich: ich werde weiter suchen, entweder ich finde zufällig eine passende Wohnung oder ich warte eben bis sich der Boom gelegt hat und man wieder zu vernünftigen Preisen kaufen kann. Es eilt ja nicht und bevor ich zu teuer kaufe warte ich lieber.

Anderes Thema: ich strebe durch Fortbildung eine deutliche Gehaltserhöhung an. Soweit läuft auch alles gut. Mitte Februar sollen konkrete Gespräche statt finden. Das heißt: es tut sich was, wenn auch zur Zeit nicht sichtbar und nur hinter den Kulissen aber ich bin sicher, früher oder später werde ich Früchte präsentieren können.

Kommentare:

  1. .... ich finde es gut, dass Du zunächst einmal versuchst, die wichtigsten Spielregeln des Immobilienmarktes zu lernen.
    Anders als im Aktienmarkt lassen sich einmal begangene Fehler nicht mehr so leicht korrigieren.

    Wenn du sagst, dass du für einen DAX-Konzern arbeitest, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass du in einem Gebiet lebst, dass vergleichsweise hohe Preise und Zuwachsraten aufweist (Immobilien außerhalb des eigenen Wohnortes zu kaufen ist grds. nicht ratsam.). Hier mittelfristig auf Preisrückgänge zu spekulieren, dürfte sich als unrealistisch herausstellen.

    Ich empfehle Dir, ein entsprechendes Netzwerk aufzubauen. Insbesondere die Immo-Sparten der Sparkassen und VR-Banken haben öfter das eine oder andere interessante Angebot, welches zuerst im eigenen Kundenstamm angeboten wird. Sicherlich kann es auch nicht schaden, die eine oder andere Zwangsversteigerung zu besuchen. Hier herrschen allerdings massive Informationsasymmetrien zwischen Verkäufer und Käufer. Im Mittel sind daher aber auch die Preise niedriger als im regulären Markt. Jemandem wie dir, mit einem relativ geringen Vermögen, würde ich allerdings von diesem Risiko abraten.

    Weiterhin viel Erfolg und berichte.

    VG
    Immohai

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  2. Hallo Romsdalen,

    die Immobilienpreise sind leider wirklich zu hoch. Ich kann dir nur zustimmen, besser erstmal abwarten, als zu teuer oder schlecht kaufen. Mir geht es genauso.

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  3. Hallo Romsdalen,

    immer am Ball bleiben. Was ich allerdings nicht verstehe: Warum unbedingt eine Immobilie, wenn Aktien doch im Mittel eine höhere Rendite abwerfen? Kann es sein, dass deine verbrannten Finger aus dem SEB Investment noch nicht ausreichen?

    Liebe Grüße

    ETFPicker

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  4. @ETF-Picker: zunächst mal bin ich bzl. SEB nicht soo negativ gestimmt wie die allgemeine Presse. Zudem kann man die Sachverhalte "Immobilie selbst kaufen" und "drohende SEB-Schliessung" nicht vergleichen. Bei letzterem gehts ja hauptsächlich um die Psychologie am Markt und den damit verbundenen Verkaufsdruck. Sowas scheidet bei nem privaten Einzelinvestment ja aus.
    Zudem möchte ich ja zusätzlich zu den Fonds die eine oder andere Immobilie kaufen, nicht stattdessen. Da ich die Immobilie fremdfinanziere geht mir zunächst keine Sparleistung in die Assetklasse "Immobilien". Dazu keommen steuerliche Vorteile und evtl Nachteile durch Leerstand, Renovierungen etc.
    Ichv ersuche eine Immobilie zu finden, bei der die Risiken überschaubar sind.

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    1. Hallo Romsdalen,
      als mitleidender SEB-Anteilsbesitzer sehe (bzw. hoffe) ich das genauso wie Du. Auch beim eigenen Immobilienkauf hänge ich identischen Gedanken nach. Habe daher auch ein paar -allein vom Ablauf her sehr interessante- Zwangsversteigerungen besucht. Da hinzugehen, würde ich Dir auf jeden Fall mal empfehlen.

      Was die eigene Immobilie vs. Fonds angeht, sollte man aber das Risiko der Fremdfinanzierung mal gedanklich mit einer Hebelung anderer Wertpapiere vergleichen. Anders formuliert: Wenn Du eine einzelne Immobilie mit 80% Kredit kaufen würdest (was ja erst die Steuervorteile ermöglicht), würdest Du im Vergleich auch einen gleich hohen Kredit aufnehmen, um Aktien oder Fonds zu kaufen? Meiner Ansicht nach ist das absolut vergleichbar, man redet sich nur selbst manchmal ein, (s)eine Immobilie sei 'viel solider und sicherer'.

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    2. Hallo Romsdalen, hallo Anonym,

      @Anonym: Genau das ist der Punkt: Steuervorteile beim Immobilienerwerb generieren zu wollen, ist der absolut falsche Ansatz. Aber die Deutschen scheinen so auf Steuersparen versessen zu sein, dass sie glauben, dass wenn sie 1 Euro ausgeben und dafür 20 Cent an Steuern sparen, ein Wahnsinnsgeschäft gemacht haben.

      @Romsdalen: Steuerliche Aspekte spielen beim Immobilenerwerb nur eine indirekte Rolle. Ich empfehle Dir folgende Rechnung: Nimm den Betrag, der Dir nach allen Ausgaben (inkl. FK-Zinsen und Steuern) übrig bleibt und dividiere diesen durch dein eingesetztes Eigenkapital. Wenn dabei keine 5 vor dem Komma steht, lohnt sich das eingegangene Risiko kaum.

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    3. 1.Ich würde sehr gerne Aktienkäufe mit 80% Kredit hebeln. Warum nicht? Solange Kreditzinsen kleiner als deine erwartete Rendite sind, gibt es kein Problem. Und ich tue es auch im kleinen Maßstab. Das einzige Problem ist: für Immobilien bekommst du günstige Zinsen für 10-20-30 Jahre - für Wertpapiere nicht!
      2. Immobilien sind solider und sicherer! Auch wenn du zwangsweise drin bleibst. Viele hätten mit Aktien viel mehr Rendite erwirtschaftet, wenn sie langfristig investiert wären, und nicht bei jeder Welle verkauft und wieder gekauft hätte – leider zum falschen Punkt. Bei Immobilien sitzt du fest, und das ist letztendlich gut!

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  5. Hallo Romsdalen, hallo Anonym,

    wir könnten hier ein Forum für SEB-Geschädigte eröffnen ;) Ich zähle mich nämlich auch dazu.

    Habe noch im Juli kräftig dazu gekauft, weil ich vermutlich wie dachte, dass ich schlauer als der Markt bin. Naja, das Lehrgeld musste ich, genau wie ihr, wohl zahlen.

    Ansonsten, stimme ich dem Hinweis mit der 5 vor dem Komma voll zu. Arbeite als Makler bei Engels und Völkersund kann nur bestätigen, dass viele Kunden mit nem Tagesgeldkonto besser fahren würden. Gerade winzige "Buden" (StudentenWohnungen) lohnen sich aufgrund der relativ hohen Neben(erwerbskosten) kaum.

    @Romsdalen: Rechne das mal in Ruhe durch und du wirst sehen, dass du dir ein Luftschloss aufbaust.

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  6. Hallo an alle,
    zuerst meine generelle Aussage: viele Menschen haben mit Immobilien viel Geld verbrannt, auf der anderen Seite gibt es auch viele, die große Vermögen aufgebaut haben. Die Frage ist was haben die einen besser als die anderen gemacht?
    Da bei Immobilien sehr viele Faktoren mitspielen, kann schließlich jeder nur für sich viele Fragen beantworten.
    Pauschal zu behaupten die Immobilien sind zu unrentabel, ist aus meiner Sicht absolut falsch. Es gibt Boomzeiten sowie auch Krisen. Als Depotbeimischung ist die Asset-Klasse sicher nicht verkehrt. Aktien sind nicht immer besser, sondern nur im langfristigen Vergleich!

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    1. Warum haben „gerade winzige "Buden" (StudentenWohnungen) relativ hohe Neben(erwerbskosten)“? Maklerprovision ist doch prozentuell von der Summe, genauso Grunderwerbsteuer, Zinsen bei der Bank i.d.R. gleich, Notarkosten nach Preis gestaffelt.
      Dafür verlangt man höhere m²-Preise. Studenten sind recht anspruchslos und pflegeleicht. Also die Strategie von Romsdalen könnte aufgehen.
      Jedoch in absoluten Beträgen mag ich kleine Wohnungen nicht besonders, da der Zeiteinsatz gleich ist, der absolute Gewinn aber entsprechend kleiner.

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  7. Ich denke auch, dass man Pauschalaussagen wie "Immobilieninvestments sind schlechter als Aktieninvestments" vermeiden sollte. Es kommt immer auf den Einzelfall an. Das ist auch der Grund, warum ich nichts übers Knie brechen möchte sondern in Ruhe Ausschau halte nach einer netten und passenden Immobilie.

    Zum Thema Steuervorteile: Mir ist auch klar, dass dies nicht der ausschlaggebende Faktor bei der Entscheidung für oder gegen eine Immobilie sein sollte. Unerwähnt bleiben sollten sie meiner Meinung nach trotzdem nicht.

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  8. Bisher bin ich mit meinen Studentenbuden gut gefahren, und erwirtschafte gute Gewinne. Ferner sind diese nicht unbeträchtlich im Wert gestiegen. Es kommt halt immer auf die Relation zwischen Kaufpreis und Mieteinnahmen an. Außerdem kommt es auf die Lage an.

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    1. Stand des Vermögens von smartinnet zum 31.01.2012: 26.452,49 Euro.

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  9. @Anonym + Smartinnet:

    Da scheinen sich ja 2 Freunde gefunden zu haben.

    In der Tat, sollte Smartinnet mit seinem Taschengeld nicht so auf den Putz hauen. War gerade auf seinem Blog und muss sagen, dass der null Ahnung hat. Armer Kerl!

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    1. @beide anonyms
      1. „Null Ahnung“ ist eindeutig übertrieben. Wenn jemand eine Immobilie besitzt, hat er mehr Ahnung als manch einer „Expert-Theoretiker“. (Extrembeispiel dafür : das Buch von Herrn Kommer „Kaufen oder Mieten“).
      2. Dass sein Vermögen für euch nicht ernst zu nehmen ist, sagt nur dass ihr aus etwas anderen Verhältnissen stammt. Allerdings hat jeder recht unterschiedliche Ausgangsbasis. Im Verhältnis zu seinem Einkommen hat er schon einiges geleistet. D.h. wenn er mit deutlich weniger auskommen kann und dieser Betrag ihm eines Tages passiv zufließt, hat er die finanzielle Unabhängigkeit erlangt.
      Wie weit seid ihr denn darin gekommen – prozentuell gesehen?
      Nun, wenn man auch selbst den absoluten Betrag anschaut, ist er deutlich größer als bei vielen Millionen Deutschen, die bis zu den Ohren in den Konsumkrediten stecken (Vermögen ist negativ) und sich vor morgen fürchten, weil sie ihre Rechnungen nicht mehr bezahlen können. (Manche fürchten sich nicht, weil sie nicht so weit denken können ;-) )
      3. Noch wichtiger als der Vermögensstand ist die Tatsache, dass er sich Gedanken über das Thema macht, etwas unternimmt und Austausch mit anderen Menschen anstrebt, was bezogen auf das Tabu-Thema „Private Finanzen“ schon ein Sprung(!) (nicht Schritt) nach vorne ist. Nur so kann einer persönlich wachsen.

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  10. Schön, dass hier so kontrovers diskutiert wird. Allerdings bitte ich um etwas mehr Höflichkeit im Umgang miteinander.
    Danke!

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  11. Möchtest du Unterstützung, wie du noch schneller zum self-made Millionär werden kannst? Dann mache bei den Investment Clubs von TICN mit! Du lernst, wie du zuallererst Aktien findest, die tatsächlich guten Gegenwert für dein Geld bieten. Dann auch, wie du deine Aktien monatlich vermietest und damit zweistellige Renditen erwirtschaften kannst!
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    1. Geil, zweistellige Renditen. Ich werde sofort mein Haus und meine Kinder beleihen und TICN mein gesamtes Geld überweisen.

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  12. Wenn hier noch mehr Spam in obiger Form aufläuft muss ich mir irgendwas überlegen...

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  13. Spannender Blog. Viel Erfolg bei der Wohnungssuche.

    Ich dachte immer der Spruch "Lage, Lage, Lage" ist nicht wahr, weil sich das ja im Preis widerspiegelt. Sprich, schlechte Lagen sind entsprechend billiger.

    Aber ich glaube mittlerweile, dass gute Lagen einfach schneller klettern im Wert als die schlechten. Es ist wie an der Börse: Qualität hat ihren Preis. Daher mein Rat: Super Lage wählen!

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  14. Ich denke, man braucht ein schlüssiges Konzept. "Lage, Lage, Lage" hilft da nur bedingt. Wenn man ZB wie ich an Studenten vermieten möchte hat man ganz andere Anforderungen als wenn man die kleinfamilie als Zielgruppe ausgewählt hat.

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