Donnerstag, 20. Oktober 2011

Immobilienerwerb (1)

Ich hatte mir u. a.a für dieses Jahr vorgenommen, den Erwerb einer Immobilie zu prüfen.
Nachdem ich in den vergangenen Monaten diverse Lektüre zu diesem Thema gelesen habe, hatte ich heute ein Gespräch mit einem befreundeten Banker, der sich auf Immobilienfinanzierung spezialisiert hat.


Vor diesem Gespräch hatte ich das Thema ja bereits fast abgehakt, jetzt bemerke ich, dass dieses Thema viel differenzierter zu betrachten ist als ich es in der Vergangenheit getan habe.


Am sympatischsten bzw. am ehesten umsetzbar erscheint mir folgende Option:
Erwerb einer kleinen Wohnung, 1 bzw. 2 Zimmer in einer der beiden Studentenstädte, zwischen denen ich lebe zur Vermietung an einen Studenten bzw. als WG.
Hintergedanke dabei ist:
  • Studenten legen keinen übertriebenen Wert auf eine hochwertige Wohnung bzw. Ausstattung.
  • Studenten gibt es reichlich und Wohnungen sind knapp.
  • Geeignete Wohnungen sind günstig zu haben.
  • Eine 2er-WG ist günstiger als 2 einzelne kleine Wohnungen bei gegebenen Mieteinnahmen.
  • Bei Leerstand ist die Zinsbelastung in einem Rahmen, den ich notfalls problemlos selbst stemmen kann.
Eine Entscheidung ist natürlich längst nicht gefallen, aber ich werde mich intensiver mit dieser Thematik auseinandersetzen, mit dem Fokus auf die Zielgruppe "Studenten". U.a. werde ich in nächster Zeit ein paar Wohnungen aus den einschlägigen Medien heraussuchen undbesichtigen, die mir geeignet erscheinen. Ich denke / hoffe, dass ich dadurch ein Gefühl bekomme, welcher Preis für welche Lage und welche Qualität angemessen ist.
Im Zuge dessen wird dann wohl auch die Entscheidung pro oder contra Immobilie und insbesondere Studi-Immobilie fallen.


Packen wirs an, es gibt viel zu tun.

Kommentare:

  1. Hi,
    ich möchte noch auf die Möglichkeit der Zwangsversteigerung hinweisen. Hier kann man günstige Wohnungen erwerben, allerdings zu einem etwas höheren Risiko als beim Direktkauf, da man sich die Wohnungen oft nicht anschauen kann und sich auf das Gutachten verlassen muss.

    Grüße

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  2. Hi,

    prima Idee. Ich selbst habe in sehr guter Lage in Bonn eine Studentenbude mit 21 qm für T€ 25 vollständig auf Kredit gekauft. Diese vermiete ich für
    € 200,00 kalt im Monat. Für den Kredit zahle ich € 150,00 im Monat. Da ist schon die Tilgung von 2% jährlich drin. Allerdings muss man Renovierungen, und gelegentliche Leerstände zusätzlich einkalkulierern.

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  3. Zum Wohnungsvermieten hab ich mir eine Meinung eingeprägt:

    Wenn ich genügend Geld hätte, mir eine Wohnung zu kaufen und diese zu vermieten, wäre das Geld noch immer besser in Aktien angelegt.

    Hätte ich nicht genügend Geld und müsste die Wohnung auf Kredit kaufen, wäre das Geld (Kredit) noch immer besser in Aktien angelegt.

    De facto ist die Rendite von vielen vermieteten Wohnungen, wenn man Wertminderungen und Reparaturkosten sowie Leerstände hinzurechnet meist negativ oder null!

    Die einzige mögliche Chance sehe ich hier - wie oben "Erik" meinte, bei Zwangsversteigerungen, da man so Chancen auf ein Schnäppchen hat! Ansonsten scheint der Wohnungsmarkt in deutschsprachigen Städten eher etwas überhitzt, weil momentan jeder sein Gespartes in Sicherheit bringen will und Oma und Opa eben nichts von Aktien halten, sondern Betongold wollen!

    www.anleitung-zum-reichtum.com

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  4. Sagt Bodo Schäfer nicht das man das mit den Immobillien lassen soll ?

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  6. Ich halte das für eine gute Idee, da ich diese Form des Kapitalaufbaus im Elternhaus seit früher Kindheit beobachten konnte und nun selber diese Form gewählt habe. Ich habe eine relativ gute Einkommenssituation und daher haben die Banken auch 100%-Finanzierungen bewilligt, bei denen ich nur die Nebenkosten getragen habe. Hierbei war für die Bank jedoch die Lage und der Kaufpreis der Objekte wichtig. Insgesamt habe ich dieses Jahr für ca. 560tsd EUR Wohnungen und Parkplätze gekauft und komme hier auf eine Netto-Kaltmiete von ca. 44.000 EUR pa. Wichtig war mir die Lage. Die Immobilien liegen in sehr guter Innenstadtlage - im beliebten Lehrer-/Studenten-/Kreativen- bzw. Kneipenviertel. Sicherlich gibt es in anderen Innenstadtlagen Objekte mit besserem Faktor, allerdings muss man sich hier mit tendenziell "schlechteren" Mietern rumplagen und hat öfter Leerstand.

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  7. Man investiert nicht nur eins eine oder ins andere sondern in beides. Ich an deiner Stelle würde eine 1,5-2 Zimmer Wohnung kaufen. Die Rate sollte etwas höher liegen als die Mieteinnahmen, dann bekommst Du auch etwas von der Lohnsteuer zurück.
    Ich bin genauso gefahren und bereue es nicht. Es gab mal 2 Monate lang Leerstand aber die Zahlungen konnte ich auch alleine aufbringen. Man investiert parktisch 100-150 Euro monatliche extra (neben den Mieteinnahmen) und hat nach 20 JAhren was festes. Ganz klar: das Geld in Aktien investiert gibt vielleicht mehr Rendite und auch der Wert der Wohnung in 20 JAhren ist offen, aber man hat eine Anlageform, die auch noch aus festen Wänden besteht. MAch das!!

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  8. @anleitung-zum-reichtum:
    nimms mir bitte nicht übel, aber deine Meinung halte ich stark pauschalisiert.
    Vor allem diesem Punkt kann ich nicht zustimmen (deine anderen genannten Punkte treffen ja eh nicht auf mich und meine Situation zu):
    "Hätte ich nicht genügend Geld und müsste die Wohnung auf Kredit kaufen, wäre das Geld (Kredit) noch immer besser in Aktien angelegt."
    Da der Grossteil von Zins und Tilgung (oder im Idealfall komplett) vom Mieter bezahlt wird. Diese Rechung ist auch noch positiv wenn man einen gewissen Leerstand berücksichtigt.
    Und gerade in meinem Fall (Studenten als Zielgruppe und kleine Wohnung bzw WG) halte ich das Risiko über sehr übersichtlich. Zumindest Halte ich das Risiko für vertretbar, dieses Experiment zu wagen.

    Dazu kommt, wie der andere "anonym" sehr richtig sagt: dass es sich hier um ein zusätzliches Investment handelt, der mein vorhandenes Aktiendepot ergänzen soll.

    Und um ehrlich zu sein: ich kanns kaum erwarten, hier weiter tätig zu werden und die ersten Wohnungen zu besichtigen :)

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  9. Die Immobilie ist sicher besser als ein Sparbuch oder Gold, aber dennoch haben mich bis dato eben einige Faktoren davon abgehalten:

    - die Rendite geht nahe Null, wenn man nicht billig kaufen kann da immer wieder Aufwendungen zu tätigen sind.

    - Risiko Mietnomade (lässt sich sicher minimieren)

    - Hauptgegenargument: Risiko Lage (!!!): Aufgrund meiner beruflichen Tätigkeit habe ich einen relativ guten Einblick in den Immo Markt in meiner Heimat. Bei einer Bindung von mehr als 20 Jahren, kann sich eine einmal sehr beliebte Gegend in ein No Go Area verändern. Und das muss gar nicht durch die Glasscherbentheorie passieren, sondern einfach, indem ein Lokal in unmittelbarer Nähe aufmacht. Wohnungseigentümer in meiner Stadt, die vor X Jahren mal in einer ruhigen Gegend sich niederließen, schließen sich nun zu Bürgerinitiativen zusammen, weil eine Partymeile (Urin und Kotze im Stiegenhaus, Lärm, kaputte geparkte Autos, etc) im Nahbereich entstand. Über zwanzig Jahre hinweg verändert sich vieles und mit einer Wohnung kann man schwer manövrieren... deswegen rate ich dir ab von der Investition bzw musst du äußerst genau alles (!) analysieren bevor du eine Wohnung kaufst... und deine Kaufprämissen müssen auf zwanzig Jahre hin bestand haben. Eigentümerprotokolle und alles vom Keller bis zum Dachboden durchsehen - ein nerviger Mieter oder Miteigentümer wird auf zwanzig Jahre hin zur Plage, eine "kalte" Wand mit dauerndem Schimmelbefall zur Mietminderung!!!

    LG Lukas

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