Samstag, 6. Februar 2016

Assetklasse Immobilien: mein Zwischenfazit

So Leute!
Die ersten beiden Immobilien sind im Sack. Ok, das ist erstmal nichts neues, aber nachdem ich mich nun daran gewöhnt habe, will ich an dieser Stelle doch mal mein Zwischenfazit abgeben.

Kurz zusammengefasst habe ich im April 2012 meine erste kleine Wohung gekauft. Vorangegangen sind Jahre des überlegens, ob das wirklich eine gute Idee ist. Unter anderem habe ich mir folgende Sorgen gemacht:
  • Welche Nebenkosten fallen an und habe ich alles einigermaßen richtig kalkuliert?
  • Bin ich überhaupt in der Lage zu beurteilen, welche Immobilie ein Schnapper ist und welche nicht?
  • Wie läuft das mit der Vermietung und der Mietersuche?
  • Was ist bei Mietverträgen zu beachten?
  • In welcher Höhe muss ich Sicherheiten für Reparaturen vorhalten?
  • Welche Versicherungen brauche ich?
  • Bekomme ich die Wohnung zu 100% finanziert?
  • Was ist mit Mietnomaden und anderen Horrorszenarien?
  • Und ganz wichtig: lohnt sich der Aufwand überhaupt?
Kurz: gefühlte hundert Baustellen!
Letztendlich habe ich mich dann doch entschlossen, zu Testzwecken eine kleine Wohnung (30m2) zu kaufen. Nach einiger Zeit habe ich festgestellt, dass:
  • Ich überraschenderweise noch lebe und ich finanziell nicht bankrott bin ;)
  • Die ganzen Einzelthemen am Ende machbar und überschaubar sind.Man muss sie nur in kleine Einzelportionen teilen.
  • Ein bisschen Menschenkenntnis bei der Mietersuche total hilfreich ist.
  • Ein bisschen praktischer Einsatz (Stichwort "keine zwei linke Hände") übrigens auch.
  • Das Thema, einmal ordentlich organisiert, fast von selbst davon rollt.
Man könnte auch sagen: hat gar nicht weh getan!

Nun besitze ich ja Wohnung zwei, diesmal ein wenig größer (45m2), etwas mehr Kreditvolumen, etwas mehr Zins und Tilgung und natürlich mehr Miete. Was das bedeutet zeigt sich am besten am Nettovermögenszuwachs:

Immobilie 1:
  • Mieteinnahmen: 300€
  • Tilgung zZ: 170€
Immobilie 2:
  • Mieteinnahmen: 450€
  • Tilgung zZ: 300€
Natürlich spielt hier auch das niedrige Zinsniveau mit eine Rolle. Alles in allem kommen so jedes Jahr über 5K€ + Steuerersparnis zusammen, grob geschätzt also 7K€.
Alle Befürchtungen bezüglich Vandalismus, Mietnomandentum, unübersehbarer Baumängel und Reparaturen sind bis jetzt nicht eingetreten.

Daher lautet mein vorläufiges Fazit:
Zefix! Warum hab ich damit nicht schon vor 10 Jahren angefangen? Ich werde weiter an dem Plan festhalten, ca. alle 3 Jahre eine Wohnung zu kaufen und somit gleichzeitig max drei Kredite am laufen zu haben. Oder anders ausgedrückt: bevor Wohnung 4 gekauft wird will ich mit der Tilgung von Wohnung 1 durch sein.

Kommentare:

  1. Hallo! Das klingt sehr interessant. Die Differenz zwischen Mieteinnahme und Tilgung erscheint mir sehr groß. Handelt es sich um die Kaltmiete und kommen zur Tilgung noch Zinsen hinzu?

    Ich frage mich auch schon seit einiger Zeit, ob man eine Wohnung 'ohne Zuzahlung' finanzieren kann, indem die (Kalt)Miete den gesamten Kredit bezahlt.

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  2. Ja, es handelt sich selbstverständlich um die Kaltmiete. Die Nebenkosten darf man natrlich nicht betrachten, das ist ja ein durchlaufender Posten.

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  3. Ah - vielen Dank.
    Ich hätte noch eine Frage:
    Bei Eigentumswohnungen gibt es ja üblicherweise einen gemeinsamen Topf der Eigentümer, in den man für Sachen einzahlen muss, die am Gesamtobjekt durchgeführt werden müssen (Dach reparieren etc.)
    Ist das auch hier der Fall und wenn ja, ist das eine Summe, die die Differenz zwischen Kaltmiete und Rate nennenswert schmälert?

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  4. OK, ich sehe, ich muss doch etwas weiter ausholen :)
    Also... ja, es gibt diesen Topf und da zahlt jeder Miteigentümer anteilig (je nach m2 der Wohnung) ein.
    Um mal bei Immo1 zu bleiben: die Differenz zwischen 170€ (Tilgung) und 300€ (Kaltmiete) teilen sich in Zins (100€) und Rücklagen (30€) auf.
    Generell rate ich dazu, eher etwas weniger zu tilgen, so dass sich im laufe der Zeit das Konto langsam füllt. Dieser betrag kann dann als Puffer für Leerstände verwendet werden. Oder wenns zu viel ist: Sondertilung ist ja auch immer eine schöne Sache :)

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  5. Hallo,

    ich habe eine Frage zu Deiner Vermögensaufteilung:
    Eigentlich hast Du ja eine Zielallokation (20% ETF World / 20% Europa usw…).
    Wie behandelst Du in diesem Zusammenhang deine direkten Immo-Investments?
    Lässt Du diese separat laufen oder verändern sich entsprechend die prozentualen Zielwerte?

    Danke + Gruß
    Rolf

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  6. Moin!
    die Zielallokation bezieht sich aussschliesslich auf das Fondsdepot. Daneben gibts noch andere Assetklassen, wie zB real estate (aka Mietswohnungen) und Notgroschen.

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  7. Hallo,

    ich interessiere mich auch sehr für ein Investment in Immobilien. Wie schaffst du es, eine Wohnung in 12 Jahren zu tilgen? Hast du am Ende der Tilgung von Wohnung 1 wesentlich mehr getilgt als den Überschuss aus der Kaltmiete?

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  8. Hallo Tanja,
    also, ich hab Deine Frage jetzt dreimal gelesen und bin mir nach wie vor nicht 100% sicher, was Du wissen möchtest. Aber ich erkläre mal ein bisschen: die Tilgung setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen. Zum einen die monatliche Regeltilgung. Dazu kommt, dass die Zinsen steuerlich geltend gemacht werden können. Diese Steuerrückzahlung geht als Sondertilgung ein.
    Letztendlich kommt es immer auf das Verhältnis zwischen Kaltmiete, Regeltilgung und Finanzierungsbetrag an (klingt banal, ist aber so).
    Beantwortet das Deine Frage?

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  9. Hi, guck dich mal bei Alex Fischer Düsseldorf um. Da wird ganz gut erklärt warum es eigentlich besser ist so wenig wie möglich zu tilgen.
    Hab ich selber auch schmerzhaft erfahren.
    Bei meiner ersten Immobilie hab ich blau 20% EK bezahlt und 3% Tilgung vereinbart.
    Danach sind mir viele schöne Objekte durch die Lappen gegangen weil ich keine Liquidität mehr hatte!
    Jetzt 3 Jahre später habe ich Immobilie 2 mit 100% FK und 1% Tilgung finanziert. Tut gar nicht weh ;)

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    1. Hallo Marius,
      ich glaube, du vermischst hier zwei Punkte:
      1) ich gebe dir recht mit der Aussage, so wenig wie möglich Eigenkapital einzusetzen (idealerweise 0%).
      2) Tilgung: aus meiner Sicht spricht nichts dagegen, den größten Teil der Kaltmiete für Zins und Tilgung zu verwenden.

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    2. Sorry aber Tilgung ist auch Eigenkapital.
      Ich kann dir diesen Rechner empfehlen:
      https://www.test.de/Immobilien-Lohnt-der-Kauf-einer-vermieteten-Wohnung-1179772-0/

      Bei meinem Beispiel habe ich:
      1% Tilgung -> 15,4% Eigenkapitalrendite
      3% Tilgung -> 10,5% Eigenkapitalrendite

      Gleiches Objekt, gleicher Zins, gleiche Laufzeit usw...

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  10. Hallo Romsdalen,

    Soweit ich gelesen hatte hast du Wohnung 2 voll finanziert. Das hieße ja, dass wenn du rein aus den Einnahmen getilgt hast und davon auch noch die Rücklage bezahlt hast, dass du extrem gut eingekauft haben musst ;-)
    Das mit der Steuerrückerstattung verstehe ich nicht. Natürlich kann man die Steuern geltend machen, aber wenn man trotzdem einen Gewinn aus der Vermietung hat muss man den doch versteuern? Oder machst du auf dem Papier Verlust? Wenn ja, wie schaffst du das?

    Gruß

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  11. Hallo Tanja,
    stimmt, ich habe beide Immobilien zu 100% finanziert. Solche Immobilien findet man natürlich nicht ständig an jeder Ecke. Etwas suchen muss man natürlich. Das ist auch die Hauptarbeit, die man hat: die ganzen Besichtigungen vor dem Kaufabschluss (bei mir waren das jeweils >20).
    Thema Steuern: Du kannst grundsätzlich die Zinsen der Darlehen als Aufwand geltend machen. Wenn Du also 1000€ Zinsen bezahlt hast, bekommst Du beispielsweise mit einem persönlichen Steuersatz von 40% dann 400€ bei der Steuererklärung zurück. Allerdings bezahlt ja indirekt der Mieter den Zins. Das ist ja der Witz bei der Sache.
    Jetzt verständlich?

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  12. Hallo nochmal,

    nein ich verstehe das mit der Steuer nicht. Wenn die Kaltmiete im Verhältnis hoch ist macht man ja mit den Einnahmen abzüglich Zinsen und Abschreibung noch Gewinn, der steuerpflichtig ist. Daher verstehe ich nicht, warum du noch Steuer zurück bekommst. Ich habe aktuell auch ein interessantes Objekt im Auge und da bekomme ich in meiner Rechnung keine Steuer zurück.

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    1. Hi Tanja, für dich auch der Hinweis mit dem Rechner:
      https://www.test.de/Immobilien-Lohnt-der-Kauf-einer-vermieteten-Wohnung-1179772-0/

      Auf Seite 2 siehst du da die Steuerwirkung also wie viel Steuer man bezahlen muss für die Immobilie.
      Durch die Abschreibung und Zinsaufwand ist der Vermögenszuwachs aber größer als die zu bezahlende Steuer.

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  13. Hi,
    ein wirklich sehr informativer Blog, der mir bei meiner Entscheidung sehr geholfen hat. Ich stehe bereits auch schon einige Jahre vor dem Entschluss, eine Wohnung in München zu kaufen. Da ich glaube, dass damit auch noch in Zukunft gutes Geld zu machen ist. Jetzt habe ich mich kürzlich mit einem Bauträger in München (http://www.demos.de/portal/web/demos/Immobilien-in-Muenchen.aspx) in Verbindung gesetzt. Bin jetzt gerade dabei die passende Wohnung zu finden. Werde mich wieder melden, wenn ich genaueres weiß...

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  14. Hallo Liebe Freunde,
    Ich mache eine Beobachtung, viele Menschen brauchen Geld, um alle möglichen Dinge zu finanzieren oder Schulden haben, in der Tat fast jeder mehr realistisch sein. Ich biete zur Bekämpfung von Armut und Ausgrenzung in der Bank Kredit-Kredit (Einzelpersonen, Unternehmen wie Verbände) in Schwierigkeiten oder helfen, einige ihrer finanziellen Probleme zu beheben oder ein Unternehmen gründen wollen. Klar, ich bin eine Person, die einen Kredit von 2000 € bis 7.000.000 € gab. Also zögern Sie nicht, mich per E-mail zu kontaktieren, wenn Sie für weitere Informationen interessiert sind. Hier ist meine Adresse: cassandrabazarov@gmail.com. Kontaktieren Sie mich für Zufriedenheit bei Ihren Problemen zu finden.
    Danke

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    1. Ich bin mir nicht ganz sicher, ob ich Sie kontaktieren möchte, um Zufriedenheit bei meinen Problemen zu finden *hust*

      Ich frag mich ja manchmal, ob es wirklich Leute gibt, die auf so schlampig übersetzte Texte reinfallen...

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  15. Hallo Romsdalen,

    erst einmal Glückwunsch zu Deinem konsequenten Vermögensaufbau!

    Ich komme zurück auf die Frage von Tanja aus dem März, wie sich eine Steuererstattung ergeben kann. Wenn ich mit den von Dir angegebenen Daten (unter der Voraussetzung, dass Du keine Maklerkosten & die anderen Kaufnebenkosten bar bezahlt hast) die anfängliche Monatsbelastung berechne, so komme ich auf einen negativen Cashflow von 70€ pro Monat, den Du ja eigentlich zuschiessen müsstest, um anfänglich diese Tilgung zu erreichen. Bei einem Gebäudeanteil der Gesamtinvestition von 80% komme ich auf eine jährlich Abschreibung von 1517€ und einen steuerlichen Cshflow von 1112€, der zu versteuern wäre. Mir ist daher auch nicht klar, aus welchen Steuererstattungen Du Sondertilgungen durchführst.

    efinder

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    1. Hallo Romsdalen,

      ich habe die Daten Deiner 2. Wohnung aufgrund des Hinweises von Marius Becker noch einmal in den mir schon bekannten Rechner von test eingegeben, der entsprechend auch einen anfänglichen steuerlichen Gewinn von 1112€ ausgibt und eine monatliche Unterdeckung nach Steuern von anfänglich 109€ bis 143€ (gerechnet auf 15 Jahre ohne Mietausfall-Wagnis). Sollten keine überraschenden Belastungsfaktoren auftreten insgesamt eine tolle Investition, keine Frage - gerade im momentanen Zinsumfeld, aber Deine Aussage bezüglich der Sondertilgung aus Steuerersparnis bleibt für mich leider nicht nachvollziehbar. Gerne würde ich Dich diesbezüglich verstehen.

      efinder

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