Kauf der 2. Immobilie

Ich hatte es ja bereits hier angedeutet, ich habe zuletzt viel Zeit damit zugebracht, eine zweite Immobilie zu erwerben. Und nun kann ich stolz verkünden: heute war Notartermin und im Groben ist alles unter Dach und Fach. Sobald die restlichen Formalitäten erledigt sind (schätzungsweise Mitte Dezember) habe ich Einnahmen aus zwei Wohnungen.

Doch der Reihe nach:
Generell plane ich, alle 3-4 Jahre eine Immobilie zu erwerben. Warum genau dieser Zyklus? Hier gibts die Antwort. Die erste Immobilie habe ich 2012 erworben, also stand dieses Jahr wieder ein Kauf auf dem Plan. Wobei ich mich hier nicht sklavisch an diese Regel halte, wenn ich nix gescheites finde, dann wird eben nicht gekauft.
Aber ich hatte Glück! Nachdem ich im Laufe des Jahres bereits einige Immobilien besichtigt hatte, es aber meist an den völlig überzogenen Preisen gescheitert ist, habe ich nun doch noch etwas nettes gefunden.

Preislich orientiere ich mich an folgender Faustformel:
monatl. erzielbare Nettokaltmiete x 200 = fairer Kaufpreis
Auch hier handelt es sich um keine Regel, an die ich mich skavisch halte, das ist eher als Richtwert gedacht.

Also, wie gehe ich bei der Immobiliensuche vor?
In Jahren, in denen ein Investment in Frage kommt, lese ich regelmäßig die einschlägigen Immoportale und regionalen Zeitungen. Hierbei konzentriere ich mich auf eher unprofessionell gestaltete Anzeigen, gerne auch Angebote ohne Fotos. Hier ist die Konkurrenz wesentlich geringer und es besteht immer mal die Chance eine Perle zu entdecken. Bei der jetzigen Immobilie war es genauso: die Maklerin war nett, ist aber scheinbar mit der modernen Technik völlig überfordert. Zum Beispiel hat sie fälschlicherweise in der Anzeige angegeben, dass die Erbpacht 2018 ausläuft. Sowas finanziert natürlich keine Bank der Welt - dem entsprechend wenige Interessenten gab es auch. Bei der Durchsicht der Unterlagen ist mir allerdings aufgefallen, dass die Erbpacht bis 2038 läuft...
Was ich damit sagen will: ich investiere einige Zeit in die Suche und sehe mir etliche Wohnungen an bis ich eine "Perle im Schlamm" entdecke.

Aber nun noch die Fakten in Kürze:
Grundfläche: 45m2, zuzüglich Kellerraum und Trockenraum
Kaufpreis: 89.000€
100%-Finanzierung mit 1,9% Zins und 3,9% Tilgung und Sondertilgungsrecht
Die Wohnung ist vermietet und generiert 450€  Kaltmiete.
Wenn alle so läuft wie ich es mir vorstelle, dann habe ich die Immobilie in 15 Jahren schuldenfrei.